物件探しをしているときに「既存不適格物件」と記載された、相場よりも安く売り出されている物件を目にしたことはありませんか？
既存不適格物件は建て替えが必要だと思われがちですが、リノベーションして住み続けることもできます！
目次
そもそも「既存不適格物件」とは？
既存不適格物件は文字通り、今の建築基準法を満たしていない建物のことです。
法改正によって、“昔は合法だったけれど、今は違法になってしまった”建物のことを指します。
たとえば1950年に定められた「接道義務」では、接している道路の幅員が4m未満の場合、道路から下げて家を建てること（セットバック）が義務付けられ、多くの家が既存不適格物件になってしまいました。接道義務を満たさない物件は家の建て替えができないため、「再建築不可物件」とも呼ばれます。
「違法建築」と混同されることが多いのですが、違法建築は建築当初から建築基準法に違反している建物なので、既存不適格物件とは扱いがまったく違います。
既存不適格物件をリノベーションするメリット
「建築基準法を満たしていない物件をわざわざ買うメリットなんてあるのか」誰しもがそう思うはずです。けれど既存不適格物件には、意外にも多くのメリットがあります。
物件購入費用を抑えて工事費用に予算をあてられる
物件探しの際にみなさんが気づかれたように、既存不適格物件は相場よりも4〜6割ほど低く売り出されていることがほとんどです。家屋の状態によってはもっと安い場合もあり、予定よりも購入費用を大幅に抑えられることも。
仮に物件購入予算が4,000万円なら、4〜6割分ほど価格が安い既存不適格物件を選ぶことで、1,600〜2,400万円の予算を工事に回せることになります。
既存不適格物件は現行の耐震基準を満たしていないこともありますが、横浜リノベーションでは計画時にしっかりと構造計算を行い、基準を満たすよう改修します。30枚を超える設計図書を作成のうえ工事を行いますので、ご安心ください。
これだけ予算幅が増えれば間取りの変更はもちろん、自然素材を取り入れたり換気システムや床暖房などの設備を導入したりして、多くの希望を叶えられます。
既存不適格の建物は価値がないと思われがちですが、リノベーションをしてきれいになると、価値は何倍にも跳ね上がります。
また、同じ予算総額で新築の注文住宅を建てるよりも、たくさんの希望をつめこんだグレードの高い住まいを実現できる。
これがリノベーションの魅力です。
通常物件よりも税金が安い
マイホームを取得すると必ずかかるのが税金です。
税金のなかでも固定資産税と都市計画の負担は大きく、平均して10〜20万円ほどを毎年納め続けなければなりません。年間10〜20万円を払い続けるのは、なかなかの負担です。
しかしこれらの税金は資産価値で決まる固定資産税評価額で算出されるため、情報上は“資産価値が低い”と判断される既存不適格物件は通常物件よりも低くなります。
税負担が抑えられる点も、既存不適格物件を購入するメリットのひとつです。
既存不適格物件をリノベーションするときの注意点
みなさんが心配されているように、既存不適格物件には基準を満たしていないがゆえにいくつかデメリットもあります。
建築確認申請が必要な工事は建築基準法を満たす改修が必要
既存不適格物件であっても、内装交換や設備の入れ替えなどの軽微なリフォームであれば、現行の基準に沿って工事する必要はありません。建ぺい率や容積率の基準を超える増築部分も、そのままにしておけます。
しかし、スケルトンリノベーションのような主要構造部を半分以上解体する工事になると「建築確認申請」という手続きが必要になり、現行基準を満たす改修が必要です。
容積率や建ぺい率がオーバーしている場合は、建物の一部を壊す減築が必要になるかもしれません。しかしその場合も、減築部分の提案や間取りの収まりなどは、横浜リノベーションの建築士がしっかりとサポートいたしますので、ご安心ください。
住宅ローンの審査が厳しくなる可能性がある
先ほどお伝えしたように既存不適格物件は、書類上では資産価値が低いと判断されてしまいます。住宅ローンの審査では住宅の資産価値が担保価値として考慮されるため、新築や通常の中古物件と比べて審査が厳しくなる点に注意が必要です。
書類情報だけで審査を行うネット銀行やメガバンクなどでは、審査に落ちてしまったり希望額で借り入れできない可能性があります。
しかし、既存不適格物件でもリノベーションで現行基準に沿う工事をする旨を説明すれば、融資をしてくれる金融機関もあるので心配ありません。横浜リノベーションは物件探しから工事までワンストップで対応するので、住宅ローン関係もしっかりサポートいたします！
住宅ローンの審査に落ちたからといって諦めず、横浜リノベーションにご相談ください。
既存不適格物件のリノベーションは、ワンストップリノベーションの横浜リノベーションに相談を
現行の建築基準法を満たしていない既存不適格物件でも、リノベーションによって基準を満たす工事を行えば、通常物件のように安心して暮らしていけます。
購入費用を4～6割ほど抑えられる分、工事費用にたっぷり予算をあてて新築注文住宅以上の住まいが叶えられるでしょう！
さまざまな物件のリノベーションを手がけてきた私たちから見ると、「既存不適格物件ほどリノベーションに向いている物件はない！」と言っても過言ではありません。
ただ、既存不適格物件にも「買っていい物件」「買ってはいけない物件」があるので、自分たちだけで物件探しをするのはおすすめできません。
改修できる物件なのかを見極めなければ、購入後に後悔してしまいます。
横浜リノベーションでは、物件探しから工事まで経験と知識が豊富なプロエンジニアがしっかり対応いたします！通りづらいといわれる審査のサポートもお任せください。
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